Недавно продискутировал по поводу оценки проблемных ипотечных кредитов. Есть мнение банкиров, что объем проблемных залоговых квартир (ипотечных кредитов) существенно преувеличен (муссировалась цифра в 100 тыс. квартир), а значит не все так плохо. Мне тоже кажется (так, по ощущениям), что цифра сильно завышена, однако острота проблемы нисколько не снижается. В этом вопросе и в оценках необходимо понимать одну существенную особенность рынка.
 

Где-то недавно прочитал интервью Марченко о том, что действительно, в целом "проблемных" ипотечных кредитов около 6-7, а не сотни тысяч. Однако, еще раз хочу подчеркнуть, что даже 3 тыс. "проблемных", готовых к реализации квартир для г. Алматы это очень много для рынка и вполне пожет его обрушить.
 

Решил написать свои соображения потому, что быть может 2-3-5 тыс квартир, готовых к продаже - это существенно меньше 100 тыс., однако это все-таки квартальная потребность рынка. А это уже очень -очень много.
Вот несколько замечаний и предположений:
 

Сейчас в нашей "фундаментальной биржевой" газете Крыша торгуется около 4-4,5 тыс. квартир (хотя правильнее говорить объявлений о продаже). Даже если сделать достаточно смелое предположение, что среднее количество объявлений о продаже квартиры до собственно сделки купли-продажи составляет 3-4 раза (т.е. в течение месяца все квартиры находят новых хозяев и уходят с рынка), ежемесячный "оборот" квартир составит 1000 шт.
 

В 2003-2004 году (до начала надувания пузыря) объявлений было в 2-2,5 раза меньше. (Это видно просто визуально - по толщине газеты и продвижению сайта), при том, что цена была 500-700 долларов за квадрат. Тогда это было предложение (и видимо спрос, с учетом более-менее равномерного повышения цен в те годы) в объеме 500-700 квартир в месяц (в тех же предположениях). Цена в 500-700 долларов соответствовала балансу спроса и предложения в условиях "чистой, не спекулятивной" потребности в квартирах, в условиях стабильного рынка, без расчета на безудержный рост будущих личных доходов, без учета лозунга "недвижимость всегда в цене", без подпорки в виде ипотеки, как рычага для спекуляций.
 

Таким образом, моя максимальная оценка реального рынка квартир в г. Алматы составляет до 1000 квартир в месяц, так было в относительно стабильные времена (2003-2004), так примерно оно наверное и остается сейчас (хотя я предполагаю, что и меньше).
 

Сделаю несколько замечаний:
 

Во-первых, почему же за последние три года было продано так много квартир? Потому что, многие компании перешли к политике прямых продаж, через свои офисы, с массированной рекламой по телевидению, на котловане, микрорайонами и подъездами. Так и появлились с одной стороны проблемы дольшиков, которые не могут въехать в дома и проблемы собственно строительных компаний, которые строили на кредитные деньги в надежде заработать на продажах конечных квартир. В общем пузырь он и есть пузырь - с этим точно никто не спорит уже.
 

Во-вторых, я думаю, что моя оценка оборота сейчас тоже завышена. Недавняя чистка базы в "Крыше" показала, что "левые объявления" в основном были в верхнем ценовом сегменте (это те, которые одним махом были исключены из оборота просто чисткой - их оказалось около 30%), во вторых, верхний ценовой сегмент продается естественно медленнее, чем горящие и дешевые квартиры, соответственно не думаю, что по "верхней цене" можно продать за месяц. Т.е. оборот все-таки меньше.
 

В третьих, на самом деле квартир таки больше. Ведь в статистике, приведенной г-ном Марченко говориться только о проблемных ипотечных кредитах. Там нет статистики строительных компаний, кредитовавшихся под будущие продажи, там нет статистики по объектам, которые будут достроены государством во спасение дольщиков. Ведь в этих объектах далеко не 100% квартир уже имеют своих владельцев, занчит их тоже нужно будет продавать. Наконец, там нет статистики по будущим проблемным ипотечным кредитам, которые могут возникнуть с учетом дальнейшего спада цен на жилье. Решение об отказе платить дальше, об списании личных произведенных выплат от жилья в конце концов требует мужества и взвешенности, и значит какая-то часть населения просто находится в мучительном раздумье.
 

В четвертых, даже переток вновь достраиваемых квартир, квартир выкупленных государством в "арендное жилье" неизбежно понизит стоимость аренды, а это подтолкнет сомневающихся.
Еще раз хочу подчеркнуть особенность рынка недвижимости (да и нефти тоже) - торгуется максимум 10% процентов от того, что есть, а "морально богатеют (ну или беднеют)" все. Поэтому и индиктор рынка недвижимости важен в экономике, но и поэтому практически все страны рано или поздно попадают в этот пузырь.
Индикатор ведь ясен для каждого обывателя (в отличие от какого-нибудь биржевого индекса, да или даже сырья, торговать которым могут по большому счету только специализированные институты), а потому каждый чувствует себя либо инвестором покупая бездумно на подъеме (усугбляя подъем до взлета), либо олигархом (ничего не делая ощущает как богатство прирастает), способным позволить себе всякие разные траты без накоплений или в кредит.
 

Ну и наконец оценки затрат. Исходя из моих предположений: а) только для поддержания текущей цены в Алматы нужно откупать с рынка квартир 200-400, т.е. миллионов на 20-40 в месяц и так месяцев 5, ну и не демонстрируя участие государства (как это сделать я не знаю), б) не допустить банковские залоговые квартиры - исходя из оценок в 2000 квартир по Алматы, значит откупить еще на 200-300 миллионов, в) достроить проблемных застройщиков, ну по Алматы, думаю около 1 млрд (хотя это с потолка цифра) и не выпустить лишние квартиры на рынок, г) поддержать банки от новых уставших ипотечников (ибо текущая цена на 50-60% ниже, год назад) - здесь вообще непонятно но пусть будет те же 2000 квартир и снова 200-300 млн., д) содержать все это хозяйство, ибо выпустить в рынок нельзя, иначе сымсл полностью теряется, а в арендное жилье тоже нельзя, иначе снизится аренда, увеличится число новых проблемных кредитов.
 

Исходя из таких предположений, денег только по Алматы на ближайшие полгода нужно около 2 млрд. и далее содержание всего хозяйства. При этом сценарии не создается новых рабочих мест и производств, средняя заработная плата падает, "государственный патернализм резко нарастает", так что выхода особенно также и не заметно.